Как защититься от «Эффекта Долиной»? Мнение риелтора
Прецедент с квартирой артистки Ларисы Долиной стал причиной ряда ситуаций, когда продавцы пытаются оспорить сделки, ссылаясь на мошенничество и собственную неосведомленность. Последствия, оказанные на рынок вторичной недвижимости назвали «Эффектом Долиной». Руководитель агентства недвижимости «ТандемТ» и вице-президент Союза «Омская гильдия риэлторов» Татьяна Дель рассказала, что произошло на омском рынке недвижимости и привела примеры, как агентства недвижимости стараются обезопасить клиентов.
Вице-президент Союза «Омская гильдия риэлторов» Татьяна Дель:
«Эффект Долиной», наверное, — самый распространённый термин на сегодняшний день, причем не только в сфере недвижимости. «Эффект Долиной» — это теперь уже распространенная схема мошенничества, при которой продавец (чаще всего пожилой человек) продает свою недвижимость, а после регистрации сделки заявляет, что стал жертвой мошенников, и через суд возвращает себе квартиру.
С Ларисой Долиной в 2024 году произошло то же самое. Она продала свою квартиру в Хамовниках, и когда пришло время освобождать жилье, заявила, что, оказывается, стала жертвой мошенничества. Суд установил, что Долина действительно была обманута, и, соответственно, квартиру ей вернули, а покупатель остался и без жилья, и без денег.
Летом 2024 года певица, народная артистка Лариса Долина стала, по ее словам, жертвой мошенников: злоумышленники убедили ее провести фиктивную сделку по продаже квартиры в Хамовниках стоимостью более 138 млн руб., обещая сохранение права собственности и перевод денег на «безопасный счет». В марте 2025 года московский суд признал сделку недействительной, поскольку Долина действовала под влиянием заблуждения. Квартира была возвращена певице, а встречный иск новой владелицы о выселении был отклонен.
В конце ноября суд признал законным решение о возвращении народной артистке квартиры, потерянной из-за действий телефонных мошенников.
Этот прецедент сильно ударил и по юридической сфере. В чатах юристов обсуждается, что такая ситуация в корне несправедлива: человек получил деньги, самостоятельно распорядился ими в пользу мошенников, а расплачивается в итоге ни в чем не повинный покупатель.
В Омске уже произошло несколько таких сделок — не буду называть компании, но на моей памяти их три. Во всех этих историях фигурируют бабушки, пожилые люди, которые подверглись влиянию мошенников.
Сфера недвижимости сразу ощутила всплеск беспокойства на вторичном рынке. Сегодня, если собственник — одинокий пожилой человек, показы часто отменяются.
Покупатели первым делом стали спрашивать: «Кто собственник, пожилой или нет?». И если слышат, что пожилой, сразу, без просмотра, отказываются от сделки.
Их можно понять — это страх остаться и без квартиры, и без денег, а в худшем случае еще и с ипотечными платежами.
Учитывая, что это устоявшаяся судебная практика, стопроцентных способов защититься нет. Но вот что сейчас делают агентства недвижимости. При беседе с собственником важно выяснить, готов ли человек проводить сделку через нотариуса, с видеофиксацией и так далее. Это помогает понять, действительно ли он продает квартиру и планирует дальнейшую покупку, а не злоупотребляет сложившейся ситуацией.
В первую очередь мы также обращаем внимание, кто продает квартиру. Если это пожилой человек, то в курсе ли родственники об этой сделке? Мы стараемся держать связь и с ними. Но, опять же повторюсь, это не гарантия, поскольку в других регионах был случай, когда дочь продавца тоже присутствовала на сделке, все были в курсе, но потом деньги ушли мошенникам, а квартиру через суд вернули.
Гораздо безопаснее ситуация, когда при продаже квартиры собственник сразу покупает другую — то есть происходит обмен. Самый частый пример, когда дети помогают с переездом своих пожилых родителей поближе к себе — продают их квартиру, покупают в другом городе. В таких случаях согласовываются сразу две сделки, и за покупку такой квартиры можно быть спокойным.
К примеру, на прошлой неделе была сделка с 75-летним собственником. Все его дети живут в Москве. Мы продали его квартиру и тут же купили новую в столице. Всё проходило через электронную регистрацию и с использованием аккредитива. То есть деньги шли по защищенной схеме, и «на руках» у посредников их даже не было.
Я вообще не понимаю людей, которые до сих пор проводят сделки за наличный расчет и отдают деньги в день сделки по расписке. Это действительно небезопасно — не только из-за «эффекта Долиной», а в принципе по множеству причин.
Поэтому обязательно нужно использовать безопасные расчеты, например, через аккредитив. Никакие ячейки и расписки не могут дать полных гарантий.
Единственный положительный эффект от всех этих потрясений на рынке — люди начинают понимать ценность профессионального риелторского сообщества. Сейчас, наверное, 60–70% сделок проходят именно с участием проверенных компаний. Так что одна из главных рекомендаций для покупателей — обращаться именно к таким компаниям, которые дорожат репутацией, застрахованы, имеют сертификацию, юристов в штате, тщательно проверяют объекты и входят в региональную или российскую гильдии риелторов.
Серьезная компания никогда не станет рекламировать и даже выставлять на продажу объект, если не проверит его досконально и не будет уверена в том, что продает.
Возвращаясь к теме «эффекта Долиной», думаю, эта ситуация временная. Будут новые суды, громкие дела. Мое личное мнение: деньги покупателю стоит вернуть и закрыть этот вопрос».
