Что такое КРТ и как в Омске намерены избавляться от частного сектора

Фото: Кирилл Вериго / Om1

Что такое КРТ?

В 2020 году в России был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который предусматривает обновление застройки, повышение качества городской среды, расселение аварийного и ветхого жилья. В Омской области КРТ стало упоминаться в контексте сноса и дальнейшей застройки частного сектора, который исторически располагается в привлекательной части города — центральной. Региональное постановление, которое регламентирует порядок КРТ именно в Омской области, было принято 1 октября 2021 года. 

Программу КРТ нередко сравнивают с московской реновацией. Одно из отличий заключается в том, что в рамках этой программы освоение территории и переселение собственников жилья производится во многом за счет средств застройщиков, хотя и при поддержке региональных и федеральных властей. Региональные органы власти решают, какие территории должны быть застроены, а также утверждают инвесторов, которые займутся освоением земель.

В мэрии подчеркнули, что инвесторы определяются только по результатам проведения торгов, при этом предельный срок реализации проекта составляет 10 лет.

«Зачастую проект предусматривает снос ветхих и аварийных домов и строительство на их месте нового жилья высокой этажности, социальных объектов — детские сады и школы, объекты коммунальной и транспортной инфраструктур», — отметили в городской администрации.

Эксперт по недвижимости, руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС» Максин Репин рассказал РБК Омск, что, судя по работе в других регионах, комплексное развитие территорий уже начало внедряться.

«Программа получила распространение по всей стране. Если подготовим соответствующее законодательство, чтобы эта программа работала, то при необходимом финансировании такая программа способна преобразить лицо города», — заявил специалист.

Особенности расселения в рамках КРТ

Как ранее рассказывал РБК руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков, технически работа с проектами КРТ выглядит следующим образом: застройщик получает право работать на территории, затем начинает переговоры с владельцами домов, что расположены на земельном участке, после этого проходит рыночная оценка недвижимости.

В пресс-службе администрации Омска заявили, что вопрос расселения жителей при этом решается напрямую между собственниками и застройщиком, который участвует в программе.

«Администрация города в этом процессе участие не принимает, оценку стоимости не проводит», — объяснили в мэрии.

В законодательстве Омской области механизм расселения по КРТ не закреплен, по поправкам в Жилищный кодекс РФ от 20 декабря 2020, застройщик может как предложить другую квартиру в другом районе города (не меньшей площадью), так и предложить денежную компенсацию по рыночной цене квартиры или дома. При этом даже после выплаты компенсации, собственник, если он не имеет другого жилья, имеет право жить в старом до полугода.

Впрочем, предполагаемые варианты еще не означают, что процесс расселения будет идти гладко. Например, сейчас в Новосибирской области компания «Брусника» в рамках комплексного развития территорий застраивает земельный участок у «Локомотив-Арены». Как сообщал NGS, новосибирцы возмущались заниженным ценам и тому, что дома, расположенные по соседству, оценивались по-разному. Представитель компании «Брусника» связывала возмущение людей с их завышенными ожиданиями после того, как были расселены другие участки города, где цена доходила до 5 млн руб. за 100 кв. м., однако, по словам специалиста, тот выкуп был коммерческим, а не по КРТ.

Кто проводит оценку в регионе — не регламентировано, но на практике соседнего Новосибирска, застройщик нанимал оценщиков отдельно. Как отмечали представители «Брусники» в разговоре с NGS.RU, жители имели право заказать и собственную компанию-оценщика.

Фото: Юлия Майстренко / Om1

Процесс попадания дома в программу комплексного развития территорий зависит от решения региональных властей. Согласно постановлению регионального правительства «О порядке осуществления комплексного развития Омской области», без согласия собственника в программу могут попасть большинство многоэтажных домов. Помимо аварийных, в перечень зданий, которые попадают в программу, есть те, в которых нет хотя бы одной коммуникации (вода, тепло, канализация и газ) и те, которые были просто построены до 1980 года по типовым проектам. Однако если многоквартирный дом не подходит ни под одних из критериев, то дальше всё регламентируется ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. Собственники имеют право исключить свой дом из программы, если в течение 30 дней не менее трети из них высказались против на общих собраниях жильцов.

Говоря о расселении частных домов, стоит отметить, что законодательство, регламентирующее работу с этим типом жилья в рамках КРТ, по-прежнему дорабатывается. Сейчас на них распространяются два пункта — общий износ более 50% и отсутствие хотя бы одной из коммуникаций: вода, теплоснабжение, канализация и газ. Причем последние должны быть обязательно централизованными. Жильцы новых коттеджей со всеми коммуникациями имеют право выступить против переселения и их недвижимость может остаться нетронутой, однако такие ситуации скоре всего будут уже решаться в суде.

Эксперт по недвижимости, руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС» Максин Репин в разговоре с РБК Омск отметил, что как раз одна из особенностей КРТ — принудительный выкуп жилья по рыночной стоимости.

«У нас ведь часто бывает, когда собственник заявляет: «Мы на рынке стоим 5 млн. руб., а я хочу 10 млн руб.». Но есть дополнительное законодательство, которое говорит: если муниципалитет для целей развития объявляет о комплексном развитии территории, то земельные участки, попавшие в территорию комплексного развития, принудительно изымаются. И собственникам выплачивается рыночная стоимость. И тогда будет выплачено 5 млн руб., а не 10. Вы можете это оспаривать в суде, но если рынок — 5 млн руб., то будет выплачено 5 млн руб.», — говорит Максим Репин.

Частные дома в Амурском поселке, которые попадают под снос

(Фото: google.com/maps)

Какие территории планируют отдать под КРТ в Омске?

В ноябре прошлого года глава города Сергей Шелест подписал распоряжение, которое подразумевает комплексное развитие территории площадью 15,7 га. Речь идет об участке в границах улиц Красный Путь и Кемеровской. Из документа следует, что договор заключат с компанией «Траст-Инвест», учредителем которой является Алексей Певнев. Фирма уже владеет 8 земельными участками на территории бывшего «Сибзавода». По данным «Коммерческих вестей», Певнев приобрел землю под застройку в 2020 году, потратив около 500 млн руб.

В январе мэр подписал еще одно распоряжение — о КРТ в границах улиц Авангардная — 4-я Челюскинцев — Сурикова — 1-я Челюскинцев в Амурском поселке. Площадь территории составляет 10,1 га. Программа КРТ затронет 146 земельных участков. Снести намерены 7 аварийных двухэтажных домов, некоторые из которых уже расселены.

Под снос также попадают 10 домов, не признанных аварийными, 134 частных дома, один объект незавершенного строительства и один нежилой объект. При необходимости планируют реконструировать 27 объектов коммунальной и транспортной инфраструктуры. Объем строительства должен составить 70 тыс. кв. м., а срок реализации проекта — 10 лет. Застройщик пока не найден, при этом городские власти не планируют самостоятельно заниматься развитием этой территории.

Совсем недавно, 20 января, омская мэрия представила еще 11 земельных участков, которые могут быть застроены в рамках комплексного развития территорий. Как отмечал Сергей Шелест, участки частично пустуют после сноса ветхих и аварийных домов, поэтому их нужно вовлечь в хозяйственный оборот. Их общая площадь составляет 166 га, и большую часть территорий занимает частный сектор. Речь идет о следующих участках:

1. Несмежные территории в границах улиц Лермонтова — 27-я Линия — Красных Зорь — 20-я Линия в Центральном округе и в границах улиц 20 лет РККА — 22-я Линия — Масленникова — 20-я Линия в Октябрьском округе. (Общая площадь 22,9 га);
2. Несмежные территории в границах улиц Фрезерной — Целинной — Моторной — 5-я Путевая в Ленинском округе. (14 га);
3. Несмежные территории в районе улиц 50 лет Профсоюзов — 20 Партсъезда — переулок Комбинатский в Советском округе. (3,2 га);
4. Территория в границах улиц 1-я Тепловозная — 1-я Электровозная в Ленинском округе (27,3 га);
5. Несмежные территории в границах улиц 1-я Чередовая — Лагоды — Ушинского — Д. Бедного — переулка 3-й Лесозащитный — 3-я Чередовая в Ленинском округе. (24,6 га);
6. Территория в границах улиц Матросова — Мельничная — Можайского — 2-я Кировская — Перова — 6-я Самарская — Талалихина в Кировском округе. (13,7 га);
7. Несмежные территории в районе улицы 10 лет Октября в Центральном округе. (8,8 га);
8. Территория в районе улицы Семиреченская в Кировском округе. (20,9 га);
9. Несмежные незастроенные территории в районе улицы Волгоградская в Кировском округе. (14,2 га);
10. Территория в районе улицы Новостройка в Кировском округе. (5,7 га);
11. Несмежные незастроенные территории в районе улицы 5-я Кордная Октябрьского округа и улицы Перова в Кировском округе. (10,7 га).

Взгляд застройщиков

Директор строительной компании «Новострой КПД плюс» Вячеслав Гуринов считает, что с точки зрения градообразования закон о комплексном развитии территорий — нужный и интересный. Однако специалист отметил, что застройщики, участвуя в программе КРТ, могут понести большие траты. Причем крупную сумму им придется отдать в ближайшие 1,5 года после заключения договора.

По словам предпринимателя, многие застройщики имеют опыт работы со сносом частного сектора и знают, что этот процесс сложный, ведь с собственниками квартир бывает трудно договориться по цене. А человека, который принял решение жить на земле и целенаправленно построил дом, переселить из центра города на окраину — очень проблематично. В то же время Вячеслав Гуринов называет основным плюсом КРТ то, что собственники домов не смогут просить заоблачные суммы. И если их оценка жилья будет расходиться с оценкой застройщика, то решить этот спор можно будет в суде.

Вячеслав Гуринов добавил, что участие в программе КРТ могло бы выглядеть более привлекательным, если бы, например, в городе не было ограничений по высотности зданий — это позволило бы застройщикам возводить новостройки в 25-30 этажей. По его словам, программа могла бы стать куда более интересна на растущем рынке, однако на сегодняшний день рынок находится в стагнации.

Улицу 2-й Проезд в Центральном округе также планируют застроить в будущем

(Фото: google.com/maps)

В компании «Брусника», которая возводит в Омске микрорайон «Кварталы Драверта», а в соседнем Новосибирске по программе КРТ застраивает территорию у «Локомотив-Арены», по запросу РБК Омск рассказали о своем отношении к программе комплексного развития территорий. Девелопер считает, что КРТ — наиболее эффективный инструмент обновления городской среды.

В девелоперской компании добавили, что в данном случае Омск не является исключением, и КРТ — пожалуй, единственный способ сделать территорию, застроенную частными домами, более комфортной и эффективной.

«Интерес девелоперов и «Брусники» в том числе к соответствующим аукционам зависит во многом от того, как будет структурирован проект, насколько он будет интересен с экономической точки зрения», — заключили в компании.